□本報評論員 李曉龍

據媒體報道，湖北武漢房地產開發(fā)協(xié)會近日發(fā)布消息稱，當地8個在售樓盤參加“30天無理由退房”活動，承諾在2023年11月28日至12月31日正常認購并簽署《30天無理由退房協(xié)議》的購房人，可以享受自認購之日起30日內無理由退房服務1次，不收取任何違約金。此舉在網絡社交平臺引發(fā)熱烈討論。

“無理由退房”究竟是利好購房者，還是開發(fā)商的營銷噱頭？

眾所周知，退房難、退定金難是各地房地產交易中的一個痛點。

除非法律許可的情況，購房者單方解除認購協(xié)議或者購房合同，本身是一種違約行為，理應受到定金罰則的懲罰，無權要求解除認購協(xié)議并返還定金，或者按照購房合同約定要賠償一定比例的違約金。而從另外一個法律角度來看，現實中受現場促銷行為影響，一些購房者可能對開發(fā)商所售商品房具體情況產生重大誤解，一時沖動簽了認購書、交了定金，甚至簽訂購房合同、支付了首付款。按照法律規(guī)定，如果購房者能拿出證據證明存在重大誤解，自己是非理性購房，即可要求解除認購協(xié)議或者購房合同，并且可以要求返還定金或者購房款。

但通常情況下，重大誤解的證據很難收集。對購房者來說，“無理由退房”無疑是破解退房難、退定金難的一種利好舉措。不少支持者認為，這是給購房者一個冷靜期和緩沖期，同時也為買賣雙方營造一個充分協(xié)商和公平交易的環(huán)境，有利于規(guī)范市場秩序，促進房地產行業(yè)健康發(fā)展。

有報道指出，“無理由退房”并非新鮮事。早在1995年某樓盤就曾推出“無理由退房”，2015年前后，一些知名開發(fā)商對部分或者全國范圍內的所有樓盤住宅推行“無理由退房”。即便是在今年，不只是武漢，北京市房山區(qū)和廣東省廣州市部分樓盤也相繼啟動了“30天無理由退房”活動。

開發(fā)商之所以熱衷推出“無理由退房”活動，其目的顯然是為了在一些重要的營銷節(jié)點促進樓盤銷售，本質仍然是一種營銷手段。在推行“無理由退房”初期，某些開發(fā)商就曾經收獲了不錯的銷售成果。此外，對于開發(fā)商而言，即便真遇到要退房的購房者，在退定金后房子也沒有損失，依然可以繼續(xù)售賣。實際上，相比普通商品，在交了定金后反悔的購房者并不多。

既然“無理由退房”是開發(fā)商和購房者雙贏的一種舉措，為啥會出現質疑的聲音呢？

如前所述，開發(fā)商推出“無理由退房”活動的本質是為了更多地售房。就拿武漢這次推行的“無理由退房”試點來說，有網友就質疑其是短期營銷行為，超過其限期的購房者就無法享受“無理由退房”。而在總結過往的房地產交易司法案例和消費投訴后可以發(fā)現，作為購房交易的當事方，開發(fā)商在簽訂“無理由退房”約定時，往往會設置有利于自己的條款，也就是有條件的“無理由退房”；不同的開發(fā)商，“無理由退房”的條件設置也是五花八門；在有購房者要求退房時，開發(fā)商也會設置各種門檻，或者拖延，甚至無限期退還定金或者購房款。

2021年8月，浙江省湖州市吳興區(qū)人民法院就公布了該地區(qū)“無理由退房”的五個典型案例，涉及合同藏玄機、退款無期限、退款不退息、隱藏中介傭金、設置退款障礙等。

這些年推行的“無理由退房”之所以被詬病，根源就在于這一舉措只是開發(fā)商的商業(yè)營銷手段，并非法律規(guī)定，也缺乏第三方的監(jiān)管和約束。

“‘無理由退房’好不好，關鍵在于能否把好事辦好?！苯Y合法律界人士和房地產專家的建議，有必要從制度上、監(jiān)管上全盤考慮，讓“無理由退房”短期商業(yè)營銷手段變?yōu)槌B(tài)化的、真正有利于買賣雙方的行業(yè)明規(guī)則。

作為主管部門和監(jiān)管部門，首先應盡快建立起與“無理由退房”全流程相適配的監(jiān)管規(guī)范。其次，可以參考其他行業(yè)出臺類似合規(guī)指引的規(guī)則，清晰界定“無理由退房”的定義，詳細列出開發(fā)商在承諾“無理由退房”時應當明確退房時間、退房流程、退房費用、退房職責和違反承諾后應當承擔的民事、行政責任等事項，杜絕虛假宣傳，依法保護購房者合法權益。此外，還可以參考商品房購房主合同印制“無理由退房”的標準合同范本，統(tǒng)一規(guī)范“無理由退房”協(xié)議的具體條款。

對于開發(fā)商而言，既然愿意承諾“無理由退房”，就應當誠實守信，嚴格按照承諾履行，真正做到退房無理由，才能有效提升購房者信心。

購房者在和承諾“無理由退房”的開發(fā)商溝通時，首先應當有清晰的認識，要詳細了解“無理由退房”是不是設置了前置條件的。簽訂“無理由退房”協(xié)議時，一定要明確退款期限、退房需要哪些文件、需要交納哪些費用等具體附加條件，這樣在發(fā)生糾紛后能比較容易解決。

編輯：李星彤 校對：李曉龍 審核：涂偉